（产业园物业管理方案一）
目录
第一章 xxxxxxx物业管理有限公司简介
第二章 产业园区概况及管理特点分析
第三章 产业园区物业管理服务思路
第四章 物业管理服务承诺
第五章 前期物资装备一览表
第六章 物业管理服务费用测算
第七章 工程设备管理
第八章 公共秩序维护
第九章 交通管理
第十章 消防管理
第十一章 园林绿化维护
第十二章 保洁服务方案
第十三章 客户需求及特约服务管理
第十四章 文化活动的组织实施方案
第十五章 几点说明
结束语
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公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。
如今，公司已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园区），园林式单位的荣誉称号。**物业人有实力、有决心、有信心，在xxxxxxx产业园的物业管理上再创佳绩。
l 安全管理是重中之重
xxxxxxxx产业园地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。
***物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的秩序工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对秩序人员采用“培训——考试——抽查——考核”的PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对产业园区的特点，在秩序员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强生产、居住区域安全力量，使领导放心。
l 塑造良好的外在形象
中国·中部生物科技产业园被列为郑州市新三年跨越式发展自主创新工程项目、郑州市科技一把手工程项目、郑州沿黄河现代畜牧业规划兽药生产示范园区，在某种程度上承担着有效维护郑州市生物科技产业园区形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。
作为服务者的物业管理企业，必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密配合中国·中部生物科技产业园形象需求，进而将中国·中部生物科技产业园打造成为郑州市一流科技产业园区。
***物业将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在95%以上，必将有效满足中国·中部生物科技产业园形象性这一需求。
第三章 产业园物业管理服务思路
经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对郑州市荥阳的规划特点和中国·中部生物科技产业园物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。
“一个中心” 是指我们的一切工作全部围绕“服务于中国·中部生物科技产业园”这个工作中心；
“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。
根据中国·中部生物科技产业园的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务＋产业园区特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立中国·中部生物科技产业园的对外窗口形象，并强力保障中国·中部生物科技产业园的正常生产、办公秩序。
Ø 节能降耗 清洁与养护互补
清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对中国·中部生物科技产业园各项建筑指标，结合**物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清洁服务思路。
“节能降耗”是中国·中部生物科技产业园清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。
“节能降耗 清洁与养护互补”是针对中国·中部生物科技产业园特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易
控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而***物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。
Ø 细化服务 考核与培训并重
物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于中国·中部生物科技产业园这样的重点物业更应如此，针对该园区的特点，我们提出了“细化服务 考核与培训并重”的物业管理服务思路。
“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面，严格按照***物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合产业园区工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。
“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。
“细化服务 考核与培训并重”是中国·中部生物科技产业园服务的重要内容，也是全面提升公共秩序维护品质的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。
第四章 物业管理服务承诺
***物业力争接管xxxxxxxxx产业园一年内使其成为郑州市工业物业管理的典范：
² 一年内客户满意率达到95％以上。
² 质量环境管理体系运行规范有效。
略过一万字。。。。。。。。。。。。。。。
4.2.1关于招投标的有关承诺
***物业管理公司完全同意和接受xxxxxxxxxx产业园的招标要求，
l 公司中标后，将立即派人进驻xxxxxxxxx产业园，开展前期准备工作。
l 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，***物业管理有限公司将对此予以责任补偿。
l 合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知xxxxx产业园相关部门。
4.2.2物业管理公司管理服务合同履行承诺
如果***物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由产业园管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下：
l 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。
l 对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与xxxxx产业园协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。
l 本合同终止时，管理处将向xxxxxxx产业园移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。
产业园物业管理方案二
目录
第一章公司概况及管理理念
第二章物业管理整体设想
第三章管理组织构架及人员配备、培训
第四章档案的建立与管理
第五章管理服务内容与标准
第六章物业管理服务费用测算
第七章物业管理服务费投标报价
第八章管理规章制度（目录）
第一章公司概况及管理概念
第一节 公司介绍
第二节 组织机构图
公司理念体系
核心价值观：经世以人为重
市场导向 以人为本 不断学习 寻求发展
组织定位：后发展商
后继开发 永续经营 保值增值 创造业绩
管理理念：新锦标主义
创优达标 印象美好 业主满意 树立品牌
服务理念：建设性互动
亲情服务 体贴快捷 双向互动 共同受益
经营理念：集成式配套
整合资源 集成供应 一业为主 多种经营
质量方针：真心服务 模范管理 创新经营
第二章 物业管理整体设想
第一节 管理思路
一、树立精品意识，共创优质品牌
大贺科技园因其高品位和物业的高档次，决定了其物业管理服务的高质量目标。这一目标无疑与我们一惯坚持的“追求卓越，尽善尽美，诚信高效，奉献社会”的企业宗旨相一致。在物业管理服务运作中，我们将充分理解业主的需求和意图，运用目标、计划、培训、考核、竞争、激励等机制，通过系统、规范、科学的管理，将精益求精的精品意识贯彻到每项服务工作和每个服务环节中。我们有信心并有能力通过我们的服务，在南京创造出一个精品级的物业管理典范。
二、导入ISO9000管理，确保服务品质
系统、规范、科学的管理是我们的管理特色。通过高品质的物业管理，实现创建公司服务品牌和物业精品目标，没有一套切实可行的“服务产品”质量管理和控制机制是不行的。因此，在大贺工业园物业管理中，我们将严格按照ISO9000国际标准建立一套与项目本身相适应、内容全面、环节设置量化的质量要求和检验标准、操作程序、作业方法，理解公司的管理概念和质量方针，并将其贯彻到具体的工作和操作中。在监控管理服务质量上，我们将建立和完善品质考核制度，由管理处主任组织实施季度现场考评一次，并且将考核结果直接与员工经济利益挂钩；在员工管理方面采用全员聘用制，做到职位能上能下、员工能进能出、工资收入高低与其业绩大小相一致，以增强员工危机意识，奖勤罚懒，确保高品质服务。
三、强调优质服务，注重社会效益
对于南京业主而言，对接受物业管理消费观念还有一段距离，许多业主仍然希望物业管理服务质量越高越好，物业管理服务收费越低越好。我们将本着企业理念在公司不亏损前提下，以真诚的态度、优质的服务取信于业主，让业主真正感受到他们的付出是物有所值；在确保管理服务质量前提下，通过加强内部管理、精打细算、合理配置资源等方法尽可能降低管理成本，以合理的管理成本取得最佳的管理效果，实现创“精品”物业目标。
四、突出优质服务，满足个性需求
良好的物业管理体现的是优质服务，优质服务是物业管理企业的立足之本。我们将秉承大贺工业园的管理定位，提供高品质的公共服务。在服务提供过程中，以真诚的服务态度、以人为本的贴心服务取信于业主，将管理寓于服务之中，真诚为业主服务，并得到他们的认同，从而共同创建精品级物业服务。建立与业主顺畅的沟通渠道，设置意见箱，接受业主监督，不断改善公司服务质量，实现创建公司服务品牌目标。
五、注众安全管理，确保一方平安
有效组织出入管理、车辆管理，是安全保卫的日长工作；防盗、防火、防交通事故，是安全保卫的重点工作。根据大贺科技园的安全保卫管理特点，我们将通过严格的选拔、严格的训练，建立一个素质高、业务精、纪律严、形象佳的准军事化安保班组；采用全员参与安保管理和外松内紧的安保运作模式，制订并实施贴合大贺科技园特点的安保运作计划，构筑24小时人防、技防的安保管理网络；建立消防和治安管理责任制，融洽与业主的安保互动关系；密切配合公安、交通、消防等部门对大贺科技园的齐抓共管，实现不发生重大刑事治安、交通安全、火灾事故的安全保卫目标，营造出安全、有序、祥和、温馨的工作环境。
六、营造文化氛围，创建文明工业园区
随着生活水平的不断提高，人们对精神生活的追求和情感认同的需求逐渐增强。我
们将努力营造浓郁的文化氛围，创造和谐的社区环境，让大贺科技园成为名副其实的人文文化的高尚工业园。我们将统一员工着装，统一佩戴服务标识，规范员工行为举止等，塑造整齐合一、品位高尚的服务形象；加强员工素质培养，提升员工服务形象，开展微笑、礼貌服务活动，开展“每月之星”评比活动，并在科技园明显位置公榜展示；开展丰富多彩的园区文化活动，紧扣时事新闻、社会热点、休闲时尚、科技发展、社会公益、节日庆祝、知识教育等主题，每年开展社区活动；开展精神文明宣传教育，倡导文明、健康、自主、愉悦新生活。
一、整体运作流程
第三章 组织架构及人员配备
第一节 管理组织构架
工业园物业管理组织构架
第二节 人员配备
管理处主任（兼安保） 1人
公共事务处主管（兼文字、保洁） 1人
保洁员 3人
护卫队员（24小时） 5人
设备保障部主管兼弱电 1人
配电值班（24小时） 3人
电梯兼空调维修 1人
水电兼房管维修 1人
给排水 1人
绿化工 1人
大贺科技园管理处拟配备各类人员合计 18人
第三节 管理服务人员培训
员工培训是提高员工整体队伍素质，顺利实现管理目标的重要条件之一。公司展开员工培训工作的主要目的是根据物管方案ISO9001质量管理体系及公司现行的成功管理经验，以人为本，通过培训建立一支高素质的员工队伍，充分激发员工潜能，以适应大贺高品质管理服务要求，从而确保创“精品物业”质量目标的实现。
一、 培训目标
一年内，培养一支敬业爱岗、精力精湛、具有良好服务意识的物业管理人才队伍。工作人员须持证上岗，并做到入职培训合格率100％，岗位培训合格率98％，特殊岗位培训合格率98％，素质培训和后续教育培训完成率95％。
● 管理人员对公司架构、人员、管理面积、企业方针、企业目标等随问随答，正确率达98％以上，并熟练掌握本职业务技能。
● 安保员有礼貌、守纪律，掌握擒拿格斗技能和应急处理规程，回答岗位职责、处理火警、防盗等问题正确率达98％以上。
● 保洁员熟悉清洁标准，掌握清洁各种材质的操作规程。
● 维修员熟悉设施、设备种类、位置分布、维修保养和运作程序，掌握设备操作规程和应急处理规程，以保证设备完好率达98％以上，对上述问题抽查回答正确率达98％以上。
二、 培训方式
● 自办班级培训。由公司相关部门资深经理负责各专业员工培训。
● 外派培训。派选特殊工种持证年审培训。
● 学习交流。组织主要管理人员公司内部专业交流，定期组织同行业务交流。
● 岗位练兵。管理处主任根据岗位要求制定年度岗位技能和全面素质提高的培训计划，结合实际工作，重点加强本岗位的技能演练，立足本岗位成才（含岗前训练）。
● 以考代训。定期对每个工作岗位设题考试，督促员工边工作边学习，不断提高工作能力和业务水平。
● 鼓励自学。鼓励员工参加与岗位相关的各种专业的业余学习，凡取得毕业证或结业证书的给予报销部分学费。
三、 培训计划
第一阶段：接管前人员培训
为使管理处全体人员在接管大贺科技园后能迅速适应环境，进入工作状态，我公司将集中组织各类人员开始强化培训，具体强化培训计划如下：
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